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Mercato immobiliare: la nuova bolla speculativa? Si chiama B&B

di Piero Porreca

Nelle grandi città, i prezzi degli affitti crescono più velocemente e a tassi più alti rispetto alle stesse rivalutazioni delle case in vendita. Per questo il settore immobiliare si domanda se non siamo alle porte di una nuova bolla speculativa, anche se riferita soltanto al mercato degli affitti. La responsabilità di questa situazione che va avanti da diversi mesi è a causa degli “affitti turistici”, una attività ben retribuita e dai costi minimi. Sono ormai sempre di più i proprietari che sottraggono le loro proprietà al mercato tradizionale degli affitti di lunga durata per riservare i propri immobili ai soli “affitti di breve durata per turismo” , guadagnando così molto denaro e dando una “scossa” alle proprie rendite. Ma è davvero così?
Chi rende di più? Un inquilino tradizionale o il visitatore turistico? Le cifre sembra che dicano che la scelta più redditizia è data dai benefici prodotti da un inquilino di lunga durata, anche se le due cose non sono comparabili poiché domanda e offerta dei due settori non coincidono, in poche parole sono due prodotti differenti.
Uno studio realizzato dalla piattaforma leader del settore Airbnb, dimostra che la maggioranza delle case offerte sul web per turismo incassa in media meno rispetto a quelle con affitto tradizionale. Solo poco meno di un quarto di queste case producono rendite superiori, e di queste la maggior parte è perché situate nei centri storici. Sempre secondo Airbnb, buona parte di questi proprietari utilizzano le case per questo scopo per periodi limitati e per arrotondare le proprie entrate. Ma questo fenomeno sta iniziando a causare molti problemi sia immobiliari che sociali, il tutto grazie alla assenza della politica, svogliata o incapace di comprendere un fenomeno che se regolamentato può portare benefici a tutta la collettività e non solo ai più veloci e intrepidi. Ma quali sono gli aspetti da considerare quindi?
Per i proprietari innanzitutto i costi, si deve gestire il checkin, il checkout, le prenotazioni, la manutenzione, la pulizia, … Se di queste cose se ne incarica il proprietario la cosa risulterà economica ma se bisogna contrattare questi servizi in esterna la cosa comporterà una considerevole caduta del guadagno. Guadagno che andrebbe tassato, e qui entra in gioco la politica.
Le attività di B&B, secondo la regolamentazione italiana, dovrebbero avvalersi solo dell’organizzazione familiare, senza dipendenti, soci o collaboratori infatti fiscalmente è esclusa l’applicazione dell’IVA di conseguenza non è tenuta una contabilità, ne contribuzione INPS, ne iscrizione alla camera di commercio e neanche l’iscrizione INAIL. Comodo vero? Ma non è finita!
Al cliente dovrà essere rilasciata ricevuta non fiscale riportante l’intestazione del B&B, la data e il numero di emissione, i dati anagrafici del cliente e il periodo di permanenza. L’insieme delle ricevute costituirà la base per determinare l’imponibile Irpef ai fini della dichiarazione dei redditi e saranno configurati come redditi diversi ovvero derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente. L’imponibile è determinato dalla differenza tra l’ammontare percepito nel periodo d’imposta e le spese, opportunamente documentate, specificamente inerenti alla loro produzione (lavaggio della biancheria, acquisto della colazione, pulizia delle camere e così via). Ovviamente ci si affida alla buona fede dei proprietari, o meglio gestori… ma siamo pur sempre in Italia, patria che ha dato i natali a un politico che affermava sempre che “a pensar male si fa peccato ma spesso s’indovina”.
Sarebbe opportuna quindi una regolamentazione del settore che dia innanzitutto più sicurezza giuridica ai proprietari e capace di far emergere tutta l’economia sommersa contenuta. Come? Con l’istituzione di un albo e con una speciale licenza comunale dell’immobile che sarà destinato all’uso turistico, licenza che appartiene però all’immobile e non al proprietario, è la casa registrata non il proprietario che altrimenti la potrebbe spostare l’attività da un punto ad un altro secondo convenienze, per dire, se la casa andrà in vendita godrà di un plus: l’abilitazione al B&B. Ovviamente se una casa turistica gode di una tassazione di favore a maggior ragione questo favore deve essere esteso e soprattutto migliorato agli affitti di lunga durata, casomai bisognerebbe aumentare considerevolmente la tassazione a quella grandissima mole di immobili che per una ragione o un’altra sono mantenuti fuori dal mercato tanto per il turistico quanto per la locazione stanziale. Il fenomeno B&B va altresì controllato anche nel numero di licenze per zona, questo per limitare il normale affollamento di queste attività nei centri storici e/o luoghi cittadini di grande attrazione… Questo è il problema con più rischi, poiché a causa di proprietari offuscati da facili guadagni e domanda sempre più crescente per determinate zone, queste causano un aumento vertiginoso degli affitti di lunga durata, di conseguenza lo spopolamento, l’emigrazione forzosa delle popolazioni indigene dai centri storici verso la periferia, con conseguenze facilmente immaginabili: rancore degli sfrattati e conversione di zone di valore storico in parchi tematici di distrazione e divertimento, con conseguente perdita dell’identità del luogo.
Il B&B, insieme ai voli low cost, è una risorsa capace di attrarre masse interessanti di visitatori, di smuovere economie sonnacchiose, di far aprire nuovi ristoranti, bar, di riempire musei, teatri, di aumentare i balzelli quali tassa di soggiorno e diminuire i balzelli sulle tasse portuali e aeroportuali, … ma il turismo è un’industria e come tale deve essere governata e regolamentata, sovente vanno prese decisioni scomode, che magari apparentemente vanno contro qualcuno, che fanno precipitare il gradimento “sondaggistico” del politico di turno… ma in mancanza di guida il rischio è che la bolla prima o poi scoppi e se non si è preparati, se si è pensato solo a cavalcarla per meri interessi di bottega, allora… la bolla fa danni.

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